Una casa, soprattutto la prima è un passo importante della propria vita, ma non bisogna preoccuparsi più di tanto. Bastano alcune regole e una scelta oculata, pensata con calma prendendosi anche una settimana di tempo per la scelta definitiva che va fatta dopo aver raccolto il maggior numero d' informazioni possibili sui prodotti presenti sul mercato visitando più banche e chiedendo a ciascuna di loro l’Esis (European standard information sheet) che è un modulo standardizzato e personalizzato in cui per il mutuo richiesto è indicato l’Isc, indicatore sintetico di costo, calcolato con gli interessi e tutte le spese. Dopo aver confrontato tutte le offerte bisogna fare la prima scelta tra tasso variabile o fisso. Il tasso variabile è da preferire in periodi in cui si prevedono riduzioni nei tassi d’interesse di mercato o si valuta che nel prossimo futuro non ci siano grandi sconvolgimenti monetari. In questo momento lo scudo dell’Euro funziona abbastanza bene come ombrello. E comunque, quando si sceglie il variabile, bisogna sempre essere consapevoli che si tratta di un prodotto rischioso e che la sua rata può aumentare nel tempo. Per questo motivo il consiglio è di scegliere il tasso variabile solo se potete permettervi una eventuale crescita dell’attuale rata mensile fino al 30%. La scelta finale deve essere fatta confrontando l’Isc (Indicatore sintetico di costo) delle varie offerte di mutuo. Per calcolare l’Isc dovete considerare oltre che il tasso a regime del mutuo anche tutti gli oneri accessori del contratto: come perizie, assicurazioni vita e incendio obbligatorie per la durata del mutuo. Ci sono banche che nell’erogazione del mutuo non fanno pagare queste spese accessorie (es.: Ing Direct). Nel momento in cui scriviamo, il nostro consiglio è di scegliere tra fisso e variabile quello più conveniente, sapendo che se in futuro la scelta dovesse diventare troppo onerosa col cambiare della situazione di mercato c’è sempre la possibilità di trasferire il mutuo in un’altra banca a costo zero Di seguito alcuni esempi di mutui:
Cariparma offre un mutuo variabile con opzione a fisso. Lo spread applicato è molto conveniente (es. 1,20% fino a 30 anni) e si può decidere quando si vuole di trasformare il mutuo a tasso fisso, senza spese né penali.
Mutuo BNL 2x1; blocchi oggi il tasso fisso. Si tratta di un mutuo per i primi due anni a tasso variabile (spread di 1,95%), poi tasso fisso (es. 5,65% per durata 30 anni) per il resto della durata. Altri esempi tra i più interessanti di tassi variabili
Durata: 20 anni Barclays Euribor Taeg 1,71 rata mensile per 1000 €.4,87; Ing Direct : Taeg 1,80 rata mensile per 1000 €4,96. Banco Popolare Taeg 1,94 5,01.
Nella raccolta d’informazione bisogna sempre farsi dare da tutte le banche i prospetti aggiornati e su quelli orientarsi per le scelte. La prima cosa è di scegliere una rata sostenibile prima di chiedere il prestito alla banca. Capitale finanziato e durata del mutuo sono le incognite da sciogliere. Come? Il capitale offerto dalla banca è pari solitamente a un massimo dell’80% del valore di perizia dell’immobile da acquistare. Il capitale ottenibile è legato alla rata mensile massima che la banca è disposta a concedere e che il mutuatario può sostenere considerando il suo reddito. Infatti, la rata non può superare il 33% del reddito mensile. Per valori più alti sono necessarie altre garanzie come la fideiussione di un terzo garante. La durata del mutuo va senza problemi dai 5 anni ai 30 anni; alcuni operatori arrivano anche a 40 anni. Ovviamente maggiore è la durata minore sarà la singola rata, ma gli interessi saranno superiori sia perché si allunga il piano di ammortamento sia perché è più alto lo spread (cioè la percentuale che rappresenta il guadagno della banca sulla rata).
Tasso d’ingresso e tasso a regime. Spesso gli istituti di credito pubblicizzano tassi civetta che restano validi solo nei primi mesi di vita del mutuo. Bisogna scegliere il mutuo sulla base del tasso a regime che deve essere indicato nel modulo Esis e nel foglio informativo.
Periodo di preammortamento. È facile confondere il periodo di preammortamento con quello di ammortamento. Il preammortamento può essere previsto all’inizio del mutuo e di solito vale per i primi due mesi. Ancora un esempio concreto:
Valore di perizia della casa: 200.000 €. Capitale da finanziare: 100.000 euro
Reddito mensile: 2.000 euro.Tasso d’interesse: 5,70%
Rata massima concedibile: 660 euro
Capitale per una durata di 20 anni: 90.000 euro, per un capitale di 100.000 euro: la durata deve essere di 25 anni.
Per l’estinzione parziale o totale bisogna tenere presente che è un vostro diritto estinguere in ogni momento il vostro mutuo, parzialmente o totalmente.
Con un’estinzione parziale si versa il capitale che serve a ridurre quello residuo del finanziamento e la rata del mutuo sarà ricalcolata diventando ovviamente più bassa. Attenzione alcune banche offrono un mutuo alla francese che nel caso di estinzione parziale, non riduce la rata mensile, ma la durata del mutuo. Nel caso di estinzione totale, invece, si versa alla banca tutto il capitale residuo.
Mutui stipulati dopo il 2/2/2007. Il decreto legge n. 7 del 31/1/2007 (meglio noto come Bersani bis) ha eliminato le penali per l’estinzione dei contratti di mutuo per l’acquisto della prima casa (abitazione principale) stipulati dal 2 febbraio 2007 in avanti. La legge di conversione (n. 40 del 2/2/2007) ha esteso l’estinzione della penale agli altri contratti di mutuo anche se erogati da enti diversi dalle banche.
Mutui stipulati prima del 2/2/2007. Il 2 maggio del 2007, l’Abi (associazione che rappresenta le banche italiane) e le associazioni di consumatori si sono accordate per fissare penali massime per i mutui stipulati prima del 2 febbraio 2007. È il mutuatario che deve attivarsi per chiedere la rinegoziazione del mutuo e la banca non può rifiutarsi di rinegoziare la penale entro i limiti massimi stabiliti dall’accordo e che dipendono dalla tipologia di tasso del mutuo e dalla data di stipula. È prevista una clausola di salvaguardia: se la penale del contratto di mutuo è pari o uguale al massimo definito dall’accordo, la penale è ridotta dello 0,20%. Per esempio, se la penale di contratto è lo 0,50%, diventa lo 0,30% e poi zero già dal terz’ultimo anno.
Cariparma offre un mutuo variabile con opzione a fisso. Lo spread applicato è molto conveniente (es. 1,20% fino a 30 anni) e si può decidere quando si vuole di trasformare il mutuo a tasso fisso, senza spese né penali.
Mutuo BNL 2x1; blocchi oggi il tasso fisso. Si tratta di un mutuo per i primi due anni a tasso variabile (spread di 1,95%), poi tasso fisso (es. 5,65% per durata 30 anni) per il resto della durata. Altri esempi tra i più interessanti di tassi variabili
Durata: 20 anni Barclays Euribor Taeg 1,71 rata mensile per 1000 €.4,87; Ing Direct : Taeg 1,80 rata mensile per 1000 €4,96. Banco Popolare Taeg 1,94 5,01.
Nella raccolta d’informazione bisogna sempre farsi dare da tutte le banche i prospetti aggiornati e su quelli orientarsi per le scelte. La prima cosa è di scegliere una rata sostenibile prima di chiedere il prestito alla banca. Capitale finanziato e durata del mutuo sono le incognite da sciogliere. Come? Il capitale offerto dalla banca è pari solitamente a un massimo dell’80% del valore di perizia dell’immobile da acquistare. Il capitale ottenibile è legato alla rata mensile massima che la banca è disposta a concedere e che il mutuatario può sostenere considerando il suo reddito. Infatti, la rata non può superare il 33% del reddito mensile. Per valori più alti sono necessarie altre garanzie come la fideiussione di un terzo garante. La durata del mutuo va senza problemi dai 5 anni ai 30 anni; alcuni operatori arrivano anche a 40 anni. Ovviamente maggiore è la durata minore sarà la singola rata, ma gli interessi saranno superiori sia perché si allunga il piano di ammortamento sia perché è più alto lo spread (cioè la percentuale che rappresenta il guadagno della banca sulla rata).
Tasso d’ingresso e tasso a regime. Spesso gli istituti di credito pubblicizzano tassi civetta che restano validi solo nei primi mesi di vita del mutuo. Bisogna scegliere il mutuo sulla base del tasso a regime che deve essere indicato nel modulo Esis e nel foglio informativo.
Periodo di preammortamento. È facile confondere il periodo di preammortamento con quello di ammortamento. Il preammortamento può essere previsto all’inizio del mutuo e di solito vale per i primi due mesi. Ancora un esempio concreto:
Valore di perizia della casa: 200.000 €. Capitale da finanziare: 100.000 euro
Reddito mensile: 2.000 euro.Tasso d’interesse: 5,70%
Rata massima concedibile: 660 euro
Capitale per una durata di 20 anni: 90.000 euro, per un capitale di 100.000 euro: la durata deve essere di 25 anni.
Per l’estinzione parziale o totale bisogna tenere presente che è un vostro diritto estinguere in ogni momento il vostro mutuo, parzialmente o totalmente.
Con un’estinzione parziale si versa il capitale che serve a ridurre quello residuo del finanziamento e la rata del mutuo sarà ricalcolata diventando ovviamente più bassa. Attenzione alcune banche offrono un mutuo alla francese che nel caso di estinzione parziale, non riduce la rata mensile, ma la durata del mutuo. Nel caso di estinzione totale, invece, si versa alla banca tutto il capitale residuo.
Mutui stipulati dopo il 2/2/2007. Il decreto legge n. 7 del 31/1/2007 (meglio noto come Bersani bis) ha eliminato le penali per l’estinzione dei contratti di mutuo per l’acquisto della prima casa (abitazione principale) stipulati dal 2 febbraio 2007 in avanti. La legge di conversione (n. 40 del 2/2/2007) ha esteso l’estinzione della penale agli altri contratti di mutuo anche se erogati da enti diversi dalle banche.
Mutui stipulati prima del 2/2/2007. Il 2 maggio del 2007, l’Abi (associazione che rappresenta le banche italiane) e le associazioni di consumatori si sono accordate per fissare penali massime per i mutui stipulati prima del 2 febbraio 2007. È il mutuatario che deve attivarsi per chiedere la rinegoziazione del mutuo e la banca non può rifiutarsi di rinegoziare la penale entro i limiti massimi stabiliti dall’accordo e che dipendono dalla tipologia di tasso del mutuo e dalla data di stipula. È prevista una clausola di salvaguardia: se la penale del contratto di mutuo è pari o uguale al massimo definito dall’accordo, la penale è ridotta dello 0,20%. Per esempio, se la penale di contratto è lo 0,50%, diventa lo 0,30% e poi zero già dal terz’ultimo anno.
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